Vanzarea. Hotarari care tin loc de contract Comentarii si jurisprudenta

Vanzarea. Hotarari care tin loc de contract Comentarii si jurisprudenta
Preț: 35,00 lei
Disponibilitate: stoc indisponibil
ISBN: 978-606-522-921-1
Editura:
Anul publicării: 2013
Pagini: 320
Format: 13x20
Categoria: Carti Diverse

DESCRIERE

Data aparitiei: 5 Iulie 2013

Lucrarea cuprinde o analiza teoretica si practica a problemelor generate de-a lungul timpului de promisiunile bilaterale de vanzare-cumparare si de actiunile in justitie promovate in legatura cu aceste contracte, respectiv actiunile avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, in principal, dar si actiuni avand ca obiect rezolutiunea sau nulitatea acestora ori actiuni in despagubiri.

Sunt prezentate, printre altele, caracterul sinalagmatic al promisiunii bilaterale si modul in care a fost interpretata notiunea de „parte care si-a indeplinit obligatiile” ca titular al actiunii in executarea sau rezolutiunea antecontractului, caracterul drepturilor rezultate din incheierea promisiunii bilaterale (de creanta sau reale), cu consecinte asupra cerintei indeplinirii de catre promitentul-vanzator a calitatii de proprietar la momentul incheierii promisiunii sau al pronuntarii hotararii care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, inclusiv problema vanzarii lucrului altuia, ori litigii care au presupus interpretarea si stabilirea de catre instante a diferentelor dintre tipurile de clauze ce pot fi inserate in antecontract, cum ar fi clauzele de razgandire, clauzele penale sau cele de arvuna, precum si aprecierea culpei in cadrul pactelor comisorii de ultim grad inserate in promisiunile bilaterale de vanzare-cumparare.

Nu in ultimul rand, sunt examinate atat aspectele de drept material (inclusiv reglementarile noului Cod civil), cat si cele de drept procesual (prezentate si prin prisma dispozitiilor noului Cod de procedura civila).



Cuprins
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
- comentarii -_ ______________________________________ 1
Secţiunea 1. Noţiune şi reglementare________________________ 1
Secţiunea a 2-a. Caractere juridice_ ________________________ 4
Secţiunea a 3-a. Condiţiile de validitate a antecontractului
de vânzare-cumpărare________________________________ 12
§ 1. Consimţământul_________________________________ 12
§ 2. Dreptul de preempţiune_ __________________________ 13
§ 3. Capacitatea_____________________________________ 14
§ 4. Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare________ 15
4. 1. Lucrul ce face obiectul promisiunii bilaterale de
vânzare-cumpărare_____________________________ 16
4. 2. Preţul_______________________________________ 17
4. 3. Arvuna_____________________________________ 20
4. 4. Clauza penală în antecontractele de
vânzare-cumpărare_____________________________ 22
§ 5. Cauza_ ________________________________________ 25
Secţiunea a 4-a. Acţiunea având ca obiect pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare______ 25
§ 1. Timbrarea acţiunii________________________________ 25
§ 2. Competenţa soluţionării cererii de chemare în judecată
având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de act de vânzare-cumpărare. Calificarea acţiunii_____ 28
2. 1. Competenţa materială__________________________ 30
2. 2. Competenţa teritorială_________________________ 31
§ 3. Condiţiile de exerciţiu al acţiunii civile_______________ 31
§ 4. Prescripţia dreptului la acţiune______________________ 32
§ 5. Probatoriul administrat în cazul cererii având ca obiect
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de
vânzare-cumpărare________________________________ 33
Secţiunea a 5-a. Executarea indirectă (prin echivalent) a
obligaţiilor din antecontract. Rezoluţiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare__________________ 37
Secţiunea a 6-a. Caracterul de titlu executoriu al
antecontractului de vânzare-cumpărare__________________ 39
X Vânzarea. Hotărâri care ţin loc de contract
Capitolul I. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Noţiune şi caractere juridice__________________________40
1. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare. Necesitatea îndeplinirii propriilor
obligaţii rezultate din antecontract de către persoana care
promovează cererea de chemare în judecată______________ 40
2. Inexistenţa unui drept de proprietate litigios, independent
de menţiunile cărţii funciare. Imposibilitatea modificării
unilaterale a obligaţiilor rezultate din antecontract de către
promitentul-vânzător prin consemnarea preţului primit de la
promitentul-cumpărător pe numele acestuia din urmă______ 44
3. Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Sarcina probei pentru neexecutarea obligaţiilor din
antecontract_______________________________________ 50
4. Aplicabilitatea excepţiei de neexecutare faţă de caracterul
reciproc al obligaţiilor asumate prin antecontract__________ 55
5. Hotărâre care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare. Respingerea cererii în condiţiile
în care nu s-a făcut dovada refuzului de încheiere a
contractului de vânzare-cumpărare_____________________ 61
6. Convenţie încheiată între două persoane juridice.
Dovada
convenţiei__________________________________ 64
7. Hotărâre care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare. Nedovedirea existenţei
antecontractului. Înscrierea terenului în registrul agricol
pe numele unei persoane nu poate
face dovada calităţii de
promitent-cumpărător a acesteia_______________________ 68
8. Natura juridică a înţelegerii intervenite între părţi.
Admisibilitatea probei testimoniale pentru dovedirea
antecontractului. Lipsa calităţii de proprietar a
promitentului-vânzător la momentul încheierii
antecontractului de vânzare-cumpărare nu afectează
valabilitatea acestuia________________________________ 73
9. Natura juridică a înţelegerii verbale dintre părţi: schimb
de folosinţă sau antecontract de schimb de proprietate.
Admisibilitatea probei testimoniale____________________ 79
10. Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Respingerea
acţiunii în condiţiile lipsei calităţii de proprietar a
pârâtului_________________________________________ 86
Cuprins XI
11. Imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc
de act autentic de vânzare-cumpărare în situaţia în care
promitenţii-vânzători deţin în indiviziune cu alte persoane
suprafeţele promise spre vânzare cu alte persoane_________ 90
12. Respingerea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
în situaţia în care promitentul-vânzător are doar calitatea de
coproprietar asupra imobilului înstrăinat. Respingerea cererii
având ca obiect constatarea nulităţii absolute a antecontractului
de vânzare-cumpărare privind întregul bun, antecontract
încheiat doar de un coproprietar _______________________ 96
13. Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Admisibilitatea acţiunii asupra unei cote ideale din
dreptul de proprietate asupra unui imobil_______________ 103
14. Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Valabilitatea înstrăinării anterioare cu excepţia fraudei.
Imposibilitatea admiterii cererii doar pentru o cotă ideală
din dreptul de proprietate în situaţia în care s-a promis
înstrăinarea întregului bun__________________________ 108
15. Antecontract cu privire la un bun imobil aflat în
comunitatea de bunuri a soţilor. Încheierea antecontractului ca
promitent-vânzător de către un singur soţ. Invocarea nulităţii
relative a antecontractului de către soţul care nu şi-a dat
consimţământul la încheierea acestuia. Respingerea cererii
având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de act de vânzare-cumpărare _ ____________________ 113
16. Cerere de chemare în judecată având ca obiect constatarea
calităţii de proprietar a pârâtului asupra terenului ce a făcut
obiectul antecontractului, formulată pe calea acţiunii oblice,
şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act
autentic de vânzare-cumpărare_______________________ 119
17. Conversiunea actului de vânzare-cumpărare nul absolut
pentru nerespectarea interdicţiei de înstrăinare timp de 10 ani
de la constituirea dreptului de proprietate într-un act juridic
valabil ca antecontract de vânzare-cumpărare.
Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic
de vânzare-cumpărare
în baza acestui act_______________ 126
18. Invocarea excepţiei de neexecutare. Neplata integrală a
preţului nu poate fi invocată de către promitentul-vânzător ca
motiv justificat de neexecutare a obligaţiei sale, cât timp
XII Vânzarea. Hotărâri care ţin loc de contract
aceste obligaţii erau concomitente, iar promitentul-vânzător
a refuzat încheierea contractului_____________________ 130
19. Neachitarea întregului preţ nu reprezintă un element de
natură să împiedice pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare___________ 135
20. Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Respingerea cererii în situaţia în care reclamantul,
promitent-cumpărător, nu face dovada achitării preţului_ __ 144
Capitolul al II-lea. Condiţiile de validitate a
antecontractului de vânzare-cumpărare________________149
21. Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra unui
apartament ce face obiectul Legii nr. 112/1995. Stabilirea
în antecontract a termenului de încheiere a contractului
după momentul expirării interdicţiei prevăzute de Legea
nr. 112/1995. Formularea acţiunii înainte de termenul
stabilit în contract. Decădere din beneficiul termenului____ 149
22. Antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect
un bun ce face obiectul unei succesiuni nedeschise.
Pact asupra
unei succesiuni nedeschise, sancţionat
cu nulitatea absolută_ ______________________________ 153
23. Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care
să constate transferul dreptului de proprietate asupra
autoturismului. Interesul formulării cererii de chemare
în judecată_______________________________________
157
24. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic
de vânzare-cumpărare în baza unui contract de leasing
imobiliar, la cererea utilizatorului căruia nu i-a fost
respectat dreptul de opţiune_________________________ 161
25. Contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă
de vânzare. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc
de act de vânzare-cumpărare. Dreptul la un proces
echitabil şi încălcarea dreptului la apărare. Principiul
neretroactivităţii legii_ _____________________________ 166
26. Hotărâre care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare, având ca obiect un spaţiu
comercial. Lipsă de interes, raportată la faptul că
transmiterea dreptului de proprietate s-a realizat în baza
înscrisului sub semnătura privată_ ____________________ 171
Cuprins XIII
27. Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Obiect al antecontractului insuficient determinat_________ 173
28. Hotărâre care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare, având ca obiect un imobil supus
executării silite_ __________________________________ 176
29. Nulitate antecontract pentru lipsa cauzei, lipsa obiectului,
preţ derizoriu şi dol. Pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare___________ 179
30. Cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a
antecontractului de vânzare-cumpărare pentru preţ neserios.
Lipsa de interes a acţiunii după momentul pronunţării
unei hotărâri care ţine loc de act autentic de
vânzare-cumpărare_ _______________________________ 184
31. Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, obligaţia de
a vinde derivând din conţinutul Legii nr. 85/1992. Condiţii
prevăzute de lege pentru a exista obligaţia de vânzare_____ 189
32. Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, obligaţia de a
vinde derivând din conţinutul Legii nr. 85/1992. Stabilirea
preţului prin norme legale___________________________ 193
33. Acţiune având ca obiect constatarea transmiterii
dreptului
de proprietate asupra unui autoturism.
Imposibilitatea validării vânzării în lipsa preţului________ 198
34. Antecontract de vânzare-cumpărare. Obligaţia de a
încheia
contractul de vânzare-cumpărare după obţinerea
certificatului
de atestare a dreptului de proprietate.
Stabilirea preţului prin act adiţional ___________________ 200
35. Imposibilitatea denunţării unilaterale a antecontractului
de vânzare-cumpărare, în lipsa unei clauze în acest sens.
Reglementarea contractuală a unei clauze penale nu are
semnificaţia posibilităţii denunţării unilaterale___________ 205
36. Antecontract de vânzare-cumpărare. Clauză penală.
Diferenţa faţă de clauza de dezicere___________________ 209
37. Clauză de răzgândire. Reglementare contractuală.
Valabilitate______________________________________
217
38. Imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină
loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în situaţia
în care părţile au reglementat o clauză de dezicere.
Diferenţa dintre clauza de dezicere şi clauza penală_______ 219
XIV Vânzarea. Hotărâri care ţin loc de contract
39. Acţiune având ca obiect o hotărâre care să ţină loc de
act autentic de vânzare-cumpărare. Nulitatea absolută a
contractului de vânzare-cumpărare a imobilului încheiat
în scopul fraudării drepturilor promitentului-cumpărător___ 229
40. Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren agricol situat
în extravilan. Neexercitarea dreptului de preempţiune.
Inadmisibilitatea pronunţării hotărârii care să ţină loc de
contract de vânzare-cumpărare_______________________ 235
Capitolul al III-lea. Pronunţarea unei hotărâri care ţine loc
de act de vânzare-cumpărare. Aspecte procedurale______238
41. Conflict de competenţă. Caracter evaluabil în bani al
acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare_ ________ 238
42. Calitate procesuală pasivă în acţiunea având ca obiect o
hotărâre care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare. Natura juridică a acţiunii_ __________ 239
43. Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Calitate
procesuală activă şi pasivă_ _________________________ 243
44. Pârât decedat, fără succesori. Lipsa calităţii pasive a
statului, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, în
lipsa unui certificat de vacanţă succesorală______________ 246
45. Suspendarea cererii având ca obiect pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare, în condiţiile în care debitorul
promitent-vânzător este în insolvenţă__________________
252
46. Antecontract de schimb. Pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act de schimb. Necesitatea îndeplinirii
obligaţiei corelative de către partea care cere executarea
obligaţiei. Data la care începe să curgă termenul de
prescripţie. Întreruperea termenului de prescripţie________ 255
47. Prescripţia dreptului de a cere pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Aplicabilitatea termenului general de 3 ani prevăzut de
dispoziţiile Decretului nr. 167/1958. Momentul de
început al termenului_______________________________ 260
48. Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Prescripţia dreptului material la acţiune. Plata impozitelor
de către promitentul-cumpărător______________________ 266
Cuprins XV
Capitolul al IV-lea. Executarea indirectă (prin
echivalent) a obligaţiilor rezultate din antecontracte
de vânzare-cumpărare______________________________270
49. Rezoluţiunea antecontractului. Posibilitatea instanţei de
judecată de a analiza intervenirea unui caz fortuit
exonerator de culpă, în situaţia instituirii aşa-numitului
pact comisoriu de gradul IV_ ________________________ 270
50. Încuviinţarea executării silite în baza titlului executoriu,
antecontract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu de
gradul IV________________________________________ 280
51. Încuviinţarea executării silite în baza titlului executoriu,
antecontract de vânzare-cumpărare. Creanţă constând în
rate scadente din antecontract. Diferenţă faţă de creanţa
rezultând din clauza penală prevăzută în antecontract_ ____ 281
52. Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Consecinţele faptului că imobilul ce face obiectul
antecontractului nu este înscris în cartea funciară________ 283
Index_ ________________________________________________ 289



Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
- comentarii -
Secţiunea 1. Noţiune şi reglementare
În literatura juridică şi în practica judiciară, înainte de intrarea în vigoare
a noului Cod civil (NCC), promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
a fost definită drept un contract în care ambele părţi, denumite
promitent-vânzător şi promitent-cumpărător, se obligă să încheie în viitor,
la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect bunul
ce face obiectul înţelegerii.
Spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare,
care, deşi reprezintă un contract, şi nu un act juridic unilateral, dă
naştere unor obligaţii în sarcina unei singure părţi, promisiunea bilaterală
de vânzare-cumpărare dă naştere unor obligaţii în sarcina ambelor părţi
contractante.
Ca asemănare, reţinem, aşa cum am arătat şi mai sus, că atât promisiunea
bilaterală de vânzare-cumpărare, cât şi promisiunea unilaterală de
vânzare sau de cumpărare reprezintă contracte, în fapt antecontracte, ce
dau naştere unor drepturi de creanţă.
În aceeaşi categorie, a antecontractelor încheiate de părţi în scopul
de a intra în viitor într-un raport contractual, în general privind vânzarea
sau/şi cumpărarea unui bun, intră, în mod tradiţional, şi pactul de preferinţă,
definit în general ca o variantă a promisiunii unilaterale prin care
proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde
preferinţă unei anumite persoane la preţ egal.
Prin urmare, deşi toate aceste figuri juridice, într-o enumerare care
nu este exhaustivă, îmbracă forma juridică a noţiunii denumite „antecontract”,
datorită faptului că reprezintă un contract încheiat de părţi în vederea
încheierii unui alt contract în viitor, cel mai des în practică se întâlneşte
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, denumită, tocmai
datorită frecvenţei sale, „antecontract de vânzare-cumpărare”.
Întrucât aceasta este denumirea uzuală, pe care o folosesc atât notarii
la autentificarea actului (evident, în situaţia în care actul s-a încheiat
în formă autentică), cât şi instanţele de judecată, aşa cum vom vedea
în hotărârile ataşate în această culegere, ne vom referi în continuare la
2 Vânzarea. Hotărâri care ţin loc de contract
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare şi cu denumirea uzuală de
„antecontract de vânzare-cumpărare”.
Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunea bilaterală
de a contracta reprezenta un contract nenumit, neavând o denumire
legală şi o reglementare proprie. Cu toate acestea, datorită frecvenţei antecontractelor
de vânzare-cumpărare, ele au fost definite în doctrină, iar
practica judiciară a acceptat posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să
ţină loc de contract, în temeiul dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ.
1864.
Menţionăm aici că, deşi majoritatea antecontractelor vizează vânzarea-
cumpărarea unor bunuri, în practica judiciară s-a pus şi problema
pronunţării unor hotărâri care să ţină loc de contract de schimb, de închiriere
sau chiar de donaţie, în baza unor promisiuni bilaterale încheiate de
părţi în acest sens.
Doar în cazul contractului de donaţie, instanţele au respins posibilitatea
pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de donaţie, avându-se
în vedere faptul că, în situaţia contractului de donaţie, manifestarea de
voinţă animus donandi trebuie să fie concomitentă cu încheierea contractului
în forma autentică.
În situaţia antecontractelor de schimb şi de închiriere, de principiu, în
practica judecătorească, s-a admis posibilitatea pronunţării unei hotărâri
care să ţină loc de act de schimb sau de închiriere, urmând a fi analizate
celelalte condiţii de validitate ale convenţiei în fiecare situaţie în parte.
Întrucât cea mai mare frecvenţă o au, în practică, antecontractele de
vânzare-cumpărare privind terenuri, prin Legea nr. 247/2005 a fost reglementată
posibilitatea instanţelor de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc
de act de vânzare-cumpărare. Astfel, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X
al acestei legi: „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu
privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior
să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza
instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de
contract”.
Noul Cod civil reglementează promisiunea de a contracta, promisiunea
de vânzare şi promisiunea de cumpărare, precum şi posibilitatea
ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract în art. 1279
şi art. 1669.
Astfel, conform dispoziţiilor art. 1279 NCC: „(1) Promisiunea de a
contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în
lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare
a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De
asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa,
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare 3
la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe
o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului
o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii
de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4)
Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii
sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta”.
Observăm că noul Cod civil, reglementând promisiunea de a contracta,
lasă deschisă părţilor posibilitatea de a încheia orice fel de promisiuni,
stabilind, însă, că instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc
de contract doar atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele
pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
În mod expres, legiuitorul se referă la faptul că instanţa nu are posibilitatea
de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract în cazul
contractelor reale, în situaţia în care prin lege nu se prevede altfel, această
dispoziţie legală explicându-se prin faptul că acest tip de contract nu ia
naştere decât din momentul predării bunului ce face obiectul contractului.
De asemenea, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc
de contract în baza unei convenţii prin care părţile s-au obligat doar la a
negocia în vederea încheierii sau modificării unui contract, tocmai datorită
faptului că nu reprezintă o promisiune de a contracta.
Faţă de dispoziţiile exprese ale noului Cod civil sus-menţionate, considerăm
că, în continuare, se vor menţine argumentele instanţelor de judecată
care au respins acţiunile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act de donaţie.
De asemenea, întrucât natura contractului o permite, în măsura în care
sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate ale convenţiei, vor putea
fi pronunţate hotărâri care să ţină loc de act de schimb (văzută ca o dublă
vânzare) sau de locaţiune. De altfel, noul Cod civil reglementează, în
cadrul normelor cu caracter special, pe lângă posibilitatea pronunţării unei
hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare (art. 1669 NCC), şi
posibilitatea pronunţării unei astfel de hotărâri în alte situaţii.
Articolul 2041 alin. (2) NCC stabileşte, în cazul mandatului fără
reprezentare, că: „Dacă bunurile dobândite de mandatar sunt imobile,
acesta este obligat să le transmită mandantului. În caz de refuz, mandantul
poate solicita instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină
loc de act de transmitere a bunurilor dobândite”.
De asemenea, art. 2145 NCC reglementează promisiunea de împrumut,
stabilind că: „Atunci când bunul se află în deţinerea beneficiarului,
iar promitentul refuză să încheie contractul, instanţa, la cererea celeilalte
4 Vânzarea. Hotărâri care ţin loc de contract
părţi, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, dacă
cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”.
Aplicarea principiului conversiunii actului juridic are o frecvenţă
mare în materia acţiunilor având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Astfel, în practică, dacă de multe ori persoanele încheie antecontracte
de vânzare-cumpărare în modalitatea şi în scopul arătate mai sus, respectiv
reglementând în cuprinsul contractului obligaţiile promitentului-vânzător
şi ale promitentului-cumpărător de a încheia în viitor contractul
de vânzare, foarte des ele încheie contracte de vânzare lovite de nulitate
absolută şi care, din cauza acestor motive, nu îşi produc efectul translativ
al dreptului de proprietate, una dintre părţi învestind instanţa cu solicitarea
de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare,
invocând faptul că manifestarea de voinţă nulă absolut, ca reprezentând
contract de vânzare-cumpărare, să fie avută în vedere, ca urmare a aplicării
principiului conversiunii actului juridic, drept antecontract de vânzare-
cumpărare valabil încheiat.
Situaţiile întâlnite cel mai frecvent în practică au fost cele ale încheierii
contractelor de vânzare-cumpărare privind terenuri sub forma înscrisului
sub semnătură privată, forma autentică fiind o condiţie ad validitatem
în cadrul legislaţiei aplicabile înstrăinării terenurilor de-a lungul timpului.
În aceste cazuri, instanţele au achiesat în unanimitate la opinia în
conformitate cu care manifestarea de voinţă nulă ca vânzare-cumpărare
poate valora antecontract de vânzare-cumpărare. Această situaţie este, de
altfel, considerată şi în doctrină ca fiind una dintre principalele aplicaţii
ale principiului conversiunii actului juridic.
S-a mai întâlnit în practică şi cazul în care părţile au încheiat actul
cu nerespectarea unei interdicţii legale de înstrăinare cu caracter temporar,
instanţele apreciind că manifestarea de voinţă, nulă absolut ca
vânzare-cumpărare pentru nerespectarea interdicţiei legale, poate valora
antecontract de vânzare-cumpărare şi poate conduce la admiterea unei
acţiuni care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare după expirarea
termenului pentru care a fost instituită interdicţia de înstrăinare (a se
vedea speţa nr. 17).
Secţiunea a 2-a. Caractere juridice
Din definiţia antecontractului de vânzare-cumpărare, reţinem următoarele
caractere juridice ale acestuia, urmând ca în cazul speţelor ataşate
să fie relevată importanţa practică a acestora:
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare 5
a) antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic
(bilateral), deoarece, prin încheierea sa, dă naştere unor obligaţii
reciproce între părţile contractante. Promitentul-vânzător îşi asumă obligaţia
de a transmite dreptul de proprietate în viitor, iar promitentul-cumpărător
pe aceea de plată a preţului.
Pe lângă aceste obligaţii principale, în lipsa cărora nu s-ar putea executa
promisiunea, în practică, părţile antecontractului de vânzare-cumpărare
îşi asumă diferite alte obligaţii, de regulă, fiind vorba de obligaţii care
determină încheierea la momentul iniţial doar a unei promisiuni bilaterale
de vânzare-cumpărare şi amânarea momentului încheierii contractului de
vânzare-cumpărare. Avem în vedere, spre exemplu, situaţiile în care promitentul-
vânzător se obligă să înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate
asupra imobilului ce face obiectul contractului sau să dezmembreze
dreptul de proprietate asupra unei parcele ce va face obiectul contractului
de vânzare-cumpărare; de asemenea, au fost întâlnite în practica judiciară
situaţii în care promitentul-vânzător s-a obligat ca, până la data stabilită
pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, să încheie un act de
partaj prin care să devină unic proprietar asupra bunului ce face obiectul
contractului ori chiar să dobândească dreptul de proprietate asupra bunului.
În ceea ce priveşte obligaţiile asumate de promitentul-cumpărător, în
practică, frecvente sunt situaţiile în care acesta s-a obligat prin antecontract
la obţinerea unui credit până la momentul stabilit pentru încheierea
contractului de vânzare-cumpărare în vederea plăţii preţului sau chiar la
plata unor tranşe din preţ la intervale stabilite prin antecontract, anterior
momentului reglementat de părţi în vederea transmiterii dreptului de
proprietate.
Importanţa practică a caracterului bilateral al antecontractului de vânzare-
cumpărare rezultă din faptul că doar partea care şi-a executat propriile
obligaţii din antecontract poate solicita pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Privind istoricul reglementărilor sub acest aspect, menţionăm că, la
momentul la care nu exista o reglementare expresă a posibilităţii instanţelor
de judecată de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-
cumpărare, pentru admiterea unei astfel de cereri făcându-se aplicarea
dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, instanţele, în aplicarea
dreptului comun, considerau că poate cere pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, ca modalitate de executare silită
în natură a obligaţiei asumate prin antecontract, doar partea care şi-a îndeplinit
sau se declară gata de a-şi îndeplini propria obligaţie, deoarece,
în caz contrar, partea căreia i se pretinde executarea va putea să se opună,
invocând aşa-numita excepţie de neexecutare a contractului.
6 Vânzarea. Hotărâri care ţin loc de contract
Articolul 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 stabileşte expres
că doar „partea care şi-a îndeplinit obligaţiile” poate solicita instanţei
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Interpretările în jurisprudenţă au fost diferite, generând inclusiv soluţii
de practică neunitară sub acest aspect, aspecte ce vor fi relevate de speţele
prezentate mai jos.
În esenţă, unele instanţe au considerat că, prin reglementarea din
Legea nr. 247/2005 sus-menţionată, s-a stabilit necesitatea şi, prin urmare,
obligaţia instanţei de judecată de a verifica, la momentul pronunţării hotărârii
care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, dacă partea care solicită
admiterea acţiunii şi-a îndeplinit toate obligaţiile ce-i reveneau, inclusiv
cele care, conform antecontractului, urmau a fi executate la momentul
încheierii actului de vânzare-cumpărare.
Alte instanţe au apreciat că instanţa de judecată poate verifica doar
îndeplinirea obligaţiilor de către partea care solicită pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act autentic ce trebuiau a fi îndeplinite până la
momentul formulării cererii, în ceea ce priveşte obligaţiile ce ar fi trebuit
a fi îndeplinite ulterior acestui moment, respectiv la momentul transferului
dreptului de proprietate, fiind suficient ca partea care formulează acţiunea
să se declare gata a le executa. În această opinie, la care achiesăm, s-a
considerat că textul art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu
reprezintă decât o aplicare a dreptului comun privind excepţia de neexecutare,
astfel încât referirea la „partea care şi-a executat obligaţiile” nu
poate avea în vedere decât executarea obligaţiilor din antecontract, şi nu
a celor prevăzute pentru momentul încheierii contractului.
Astfel, presupunând că partea care solicită pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu şi-a îndeplinit propriile
obligaţii din antecontract anterioare momentului prevăzut pentru încheierea
contractului (spre exemplu, promitentul-vânzător nu a realizat intabularea
dreptului de proprietate, dacă s-a obligat în acest sens), el nu
poate solicita pronunţarea unei astfel de hotărâri, deoarece partea adversă
poate invoca excepţia de neexecutare. Este ipoteza textului legal care are
în vedere că doar partea care şi-a executat obligaţia poate solicita instanţei
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Presupunând că partea care solicită pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de act de vânzare-cumpărare este promitentul-cumpărător care
şi-a îndeplinit toate obligaţiile din antecontract, mai puţin pe cea de plată
a preţului, pentru care părţile au stabilit ca termen data încheierii contractului
şi, deci, a transferului dreptului de proprietate, considerăm că cererea
având ca obiect pronunţarea unei astfel de hotărâri nu poate fi respinsă pe
considerentul că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare 7
Legii nr. 247/2005, respectiv că partea care solicită pronunţarea hotărârii
nu şi-a îndeplinit propria obligaţie – de plată a preţului –, aceasta fiind
soluţia pronunţată în interpretarea dată în prima opinie menţionată.
Considerăm că, în această ipoteză, promitentul-cumpărător este persoana
care şi-a îndeplinit obligaţiile din antecontract, neputându-i-se
imputa neîndeplinirea obligaţiei de plată de preţului, atât timp cât această
obligaţie era concomitentă cu cea a promitentului-vânzător de transmitere
a dreptului de proprietate, obligaţie pe care acesta din urmă refuză să o
execute. Promitentul-cumpărător se declară gata la a-şi executa propria
obligaţie la momentul transferului dreptului de proprietate, obligaţiile
fiind simultane.
Dacă instanţa admitea acţiunea, constatând refuzul nejustificat al promitentului-
vânzător de a-şi executa obligaţia, acesta rămânea creditor al
preţului sau al restului de preţ ce trebuia achitat la momentul transferului
dreptului de proprietate, având şi privilegiul legal pentru recuperarea
preţului (art. 1737 C. civ. 1864). Noul Cod civil reglementează expres, în
cadrul art. 2386 pct. 1, ipoteca legală a vânzătorului asupra bunului
imobil vândut, pentru preţul datorat.
Reţinem că, pentru situaţia în care executarea în natură a promisiunii
bilaterale de vânzare-cumpărare devine imposibilă sau creditorul alege
executarea indirectă, art. 2386 pct. 2 NCC reglementează ipoteca legală
a promitentului-achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta
având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară pentru imobilul
respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
În orice situaţie, promitentul-cumpărător are şi posibilitatea formulării
cererii reconvenţionale prin care să solicite achitarea diferenţei de preţ.
Cu privire la această chestiune, se vor vedea însă pe larg argumentele
instanţelor de judecată, cuprinse în cadrul speţelor 1, 2, 4, 18, 19 şi 20,
ultimele trei prezentând inclusiv soluţiile de practică neunitară menţionate
mai sus.
În ceea ce priveşte reglementarea din dispoziţiile art. 1279 alin. (3)
NCC, constatăm că se foloseşte aceeaşi terminologie, respectiv posibilitatea
„părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii” de a solicita instanţei
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act, astfel încât opiniile din
practica judiciară probabil că nu se vor schimba în legătură cu interpretarea
voinţei legiuitorului pe această noţiune;
b) antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract cu titlu
oneros, deoarece ambele părţi urmăresc interese patrimoniale. Astfel,
promitentul-vânzător urmăreşte ca, prin încheierea ulterioară a contractului
de vânzare-cumpărare, să primească preţul stabilit, în caz contrar el
având dreptul la daune-interese, iar promitentul-cumpărător urmăreşte

Titlu: Vanzarea. Hotarari care tin loc de contract
Subtitlu: Comentarii si jurisprudenta
Autori: Alina Gabriela Tambulea
Editura: Hamangiu
Pagini: 320
Data aparititei: 5 Iulie 2013
Format: Carte brosata
ISBN: 978-606-522-921-1

RECENZII

Spune-ne opinia ta despre acest produs! scrie o recenzie

Titluri de același autor

Created in 0.019 sec